Was ist bei Wohnraummietverträgen zu beachten?

In der Regel verlangt der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution. Diese soll ihm als Sicherheit für Mietschulden, Schäden an der Wohnung und Nebenkostennachforderungen dienen. Die meisten Mietvertragsmuster sehen eine Mietkaution vor. Die Mietkaution soll also das Risiko des Vermieters eindämmen.

Die Kaution darf höchstens 3 Netto-Monatsmieten -also ohne Betriebs-, neben oder Heizkosten- betragen.

Der Mieter muss eine Kaution nur bezahlen, wenn dies im Mietvertrag gefordert wird.

Der Mieter ist berechtigt, sie Sicherheit im Falle einer Barkaution (Sicherheit in Form von Geld ) in 3 gleichen Monatsraten erbringen. Der Vermieter kann also nicht verlangen, dass die Kaution in einer Summe bei Vertragsbeginn erbracht wird.

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen und zinsbringend anlegen. In der Regel legt der Vermieter das Geld auf ein Sparbuch und kennzeichnet dieses als Kautionssparbuch. Das ist wichtig, damit Gläubiger des Vermieters, die auf das Vermögen des Vermieters zugreifen wollen, nicht die Kaution des Mieters pfänden können.

Ist der Mieter nach dem Mietvertrag zur Entrichtung einer Kaution verpflichtet, so ist diese rechtzeitig nach den Vorgaben des Mietvertrages zu zahlen, wobei das Recht besteht, in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Erfolgen diese Zahlungen nicht pünktlich, kann der Vermieter eine Abmahnung erteilen.

Im Extremfall, kann bei Kautionsrückständen eine fristlose Kündigung des Mietvertrages gem. § 569 BGB durch den Vermieter ausgesprochen werden.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter über die Kaution abrechnen. Er muss angefallene Zinsen anrechnen und darf berechtigte Forderungen, die er gegenüber dem Mieter hat, in Abzug bringen.

Für die Abrechnung und Auszahlung der Kaution hat der Vermieter in der Regel 6 Monate Zeit.

Vor Rücknahme der Wohnung darf der Vermieter auf die Kaution noch nicht zugreifen. Auch der Mieter darauf eine „Verrechnung“ der Kaution mit seinen monatlichen Mietzahlungspflichten nicht vornehmen.

In Ausnahmefällen kann die Abrechnungsfrist kürzer sein. Unter bestimmten Voraussetzungen können zumindest Teilbeträge der Kaution auch länger einbehalten werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Sicherungsinteresse hat. Das kann z.B. der Fall sein, wenn noch eine Nebenkostenabrechnung zu erwarten ist.

Der Mietvertrag darf bei Wohnraummietverträgen von den gesetzlichen Vorgaben nicht zulasten des Mieters abweichen.

Handelt es sich um nicht zu Wohnzwecken dienende Mieträume, sind Vermieter nicht an die strengen Vorgaben des Gesetzes gebunden.

Häufig gestellte Fragen

1 Wann muss die Kaution bezahlt werden?

Die erste Rate muss zu Beginn des Mietverhältnisses bezahlt werden. Maßgeblich ist der im Mietvertrag geregelte Vertragsbeginn. Der Mieter ist gem. § 551 Abs. 2 BGB berechtigt, die beiden weiteren Raten zusammen mit den kommenden beiden Mieten zu entrichten.

2 Kann der Mieter die Kaution in Raten zahlen ?

Ja. Nach § 551 Abs. 2 BGB darf der Mieter die vereinbarte Kaution in drei gleichen Raten zahlen.

Im Vertrag ist eine Kaution „nur“ in Höhe von 2 Monatsmieten vereinbart. Darf auch dann in drei gleichen Raten gezahlt werden ?

Ja. § 551 Abs. 2 BGB bezieht sich nur auf die „vereinbarte“ Kaution, diese kann in drei Raten bezahlt werden.

3 Bedeutet „Barkaution“ auch Barzahlung ?

Nein. Barkaution bedeutet, dass ein Geldbetrag zu entrichten ist, das auch durch eine Banküberweisung geschehen.

4 Woher weiß ich, ob der Vermieter die Kaution ordnungsgemäß angelegt hat?

Der Mieter hat ein Auskunftsrecht. Er kann vom Vermieter einen Nachweis über die ordnungsgemäße Kautionsanlage auffordern und erforderlichenfalls ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Kautionsbetrages geltend machen.

5 Was geschieht mit den Kautionszinsen?

Der Vermieter muss die Kaution zinsbringend anlegen. Im Gesetz heißt es:

Die Sicherheit ist zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. In der Praxis wird ein Kautionssparbuch angelegt.

Nach Rückgabe der Wohnung und der Abrechnungsfrist muss der Vermieter das Guthaben mit Zins und Zinseszins zurückzahlen oder – gegebenenfalls – darf er mit berechtigten Forderungen verrechnen.

6 Ich habe die Wohnung pünktlich nach der Kündigung zurückgegeben. Die Wohnung ist in einem Topzustand. Bekomme ich die Kaution im Übergabetermin zurück?

Der Vermieter hat in der Regel sechs Monate Zeit, um über die Kaution abzurechnen. Er muss das Geld also noch nicht sofort nach der Wohnungsrückgabe ausbezahlen, sondern er hat genügend Zeit, um zu prüfen, ob und welche Verrechnungsansprüche noch bestehen.

7 Der Mieter hat Angst, dass der Vermieter die Kaution einbehält. Da sich die drei letzten Mieten des gekündigten Mietverhältnisses einbehalten und mit der Kaution verrechnen?

Nein! Der Mieter muss bis zum letzten Monate die vertraglich vereinbarte Miete bezahlen. Alleine der Vermieter entscheidet, wann und in welcher Form die Kaution verrechnet wird.

8 Ich fürchte, dass der Vermieter zahlungsunfähig ist oder in die Insolvenz geht. Ist meine Kaution sicher?

Der Vermieter muss das Kautionsguthaben getrennt von seinem Vermögen anlegen. Darauf dürfen Gläubiger des Vermieters oder ein Insolvenzverwalter nicht zugreifen. Wer sicher gehen will, ob der Vermieter dieser Verpflichtung nachkommt, kann sich die ordnungsgemäße Anlage der Barkaution belegen lassen.

Tipp : Wer kündigt, kann mit seiner Kündigungserklärung die Aufforderung verbinden, die ordnungsgemäße und insolvenzsichere Anlage der Kaution nachzuweisen. Idealerweise sollte die Aufforderung vier Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses erfolgen.

9 Kann ich die letzten drei Mieten in Höhe der Kaution „zur Verrechnung“ einbehalten?

Nein!

Auch wenn man gerne die Kaution bereits bei Vertragsschluss zurückerhalten möchte: Der Mieter ist nicht dazu berechtigt, die Kaution mit den letzten Monatmieten „abzuwohnen“. Er muss die Miete bis zum Schluss in voller Höhe bezahlen. Anderenfalls kann der Vermieter den Mietrückstand über einen Rechtsanwalt und mit einer gerichtlichen Klage eintreiben. Die dabei anfallenden Mehrkosten werden dabei dem Mieter auferlegt.

10 Kann ein Übergabeprotokoll die Rückzahlung der Kaution beschleunigen?

Erstellen Vermieter und Mieter bei Rückgabe der Mieträume ein Übergabeprotokoll, so kann dies eine nützliche Beweiserleichterung sein. Mit einem Übergabeprotokoll kann vielfach dokumentiert werden, welchen Zustand die Wohnung bei der Übergabe hatte. Idealerweise unterschreiben beide Parteien das Übergabeprotokoll. Weigert sich eine Partei zu unterschreiben, kann aber auch die Bestätigung eines Zeugen auf dem Protokoll hilfreich sein.

Aber selbst wenn das Protokoll die Rückgabe der Wohnung in einwandfreiem Zustand bestätigt, steht dem Vermieter dennoch die übliche Abrechnungsfrist von bis zu sechs Monaten zu. Also auch bei einem Übergabeprotokoll wird die Rückzahlung der Kaution nicht früher fällig.

11 Was bedeutet „über die Kaution abrechnen“?

Der Vermieter muss mitteilen, wie viel Zinsen während des Mietverhältnisses angefallen sind und welche offenen Gegenforderungen er gegenüber dem Mieter hat. Er kann dann das Kautionsguthaben gegen berechtigte Gegenforderungen verrechnen und das verbleibende Guthaben ausbezahlen.

12 Der Vermieter hat auch nach sechs Monaten noch keine Abrechnung erteilt. Was ist zu tun?

Der Mieter kann und sollte den Vermieter bereits vor Ablauf der Sechsmonatsfrist eine klare Frist zur Abrechnung über die Kaution setzen. Dann kommt der Vermieter spätestens nach sechs Monaten in Verzug und muss ab diesem Zeitpunkt Verzugskosten erstatten. Das können die Kosten für einen Rechtsanwalt sein, der die Kaution geltend macht und gegebenenfalls einklagt.

13 Kann der Mieter selbst Klage erheben, wenn der Vermieter nach Ablauf der Sechsmonatsfrist die Rückzahlung der Kaution verweigert?

Grundsätzlich kann bei einem Wohnraummietverhältnis der Mieter selbst vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht Klage erheben. Er kann mit seinem Klagebegehren auch zur Rechtsantrag Stelle des Amtsgerichtes gehen, wo ihm ein Rechtspfleger bei der Formulierung der Klage behilflich ist.

Da aber bei Gericht viele formale Fehler gemacht werden können, ist die Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes zu empfehlen.

14 Mit welchen Forderungen kann der Vermieter das Kautionsguthaben verrechnen?

Grundsätzlich besteht die Kaution zur Verrechnung mit allen Forderungen, die aus dem Mietverhältnis resultieren. Das können sein:

- Mietrückstände

- Betriebskostennachforderungen

- Schäden, die der Mieter in den Mieträumen hinterlassen hat

- Nutzungsentschädigung, wenn der Mieter die Mieträume trotz wirksamer Kündigungserklärung nicht rechtzeitig zurückgegeben hat.

- Bei Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten gilt der Vorbehalt, dass der Mieter auch wirklich zur Erbringung solcher Leistungen verpflichtet war oder ist. Da viele Schönheitsreparaturklauseln in den gängigen Mietverträgen unwirksam sind, ist der Mieter häufig nicht dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten zu erbringen.

15 Wie lange hat der Vermieter zur Abrechnung über die Kautionszeit?

Es gibt hier nur die Faustformel, dass spätestens nach sechs Monaten Abrechnungsreife vorliegt. Es gibt aber Einzelfälle, bei denen die Abrechnung relevanten Tatsachen viel früher bekannt sind, sodass die Gerichte auch von kürzeren Abrechnungsfrist ausgehen. Sollte der Vermieter auch über sechs Monate hinaus noch ein berechtigtes Sicherungsinteresse haben, muss er dies genau begründen können. Aber dann sind auch längere Abrechnungsfrist denkbar.

16 Wenn Schäden, Schönheitsreparaturen oder Renovierungen ausstehen, muss der Vermieter dem Mieter noch einmal mit einer Nachfrist Gelegenheit geben, diese zu beseitigen ?

Hier wird es komplex:

Echte Beschädigungen kann der Vermieter sofort reparieren lassen und die dabei anfallenden Kosten von der Kaution abziehen.

Bei unterlassenen Schönheitsreparaturen stellt sich zunächst die Frage, ob der Mieter überhaupt verpflichtet war, Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses durchzuführen. Das hängt wiederum von der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag ab.

Wenn unter dem oben genannten Begriff „Renovierung“ Arbeiten gemeint sind, die weder Beschädigungen beseitigen, noch unter Schönheitsreparaturen fallen, hat der Vermieter keinen Anspruch gegen den Mieter. Folglich kann er Abzüge von der Kaution nicht machen.

17 Der Vermieter verkauft das Haus oder die Mietwohnung. Was passiert mit der Kaution?

Der neue Eigentümer wird nach § 566 BGB Vermieter und haftet auch gemäß § 566 Buchst. a BGB für die Rückzahlung der Kaution. Neben dem neuen Eigentümer haftet aber auch der alte Vermieter weiterhin, falls die Kaution beim neuen Eigentümer nicht beigebracht werden kann.

Tipp: Dem Mieter ist dringend zu empfehlen, darauf zu achten, dass bei einem Eigentümerwechsel die Kaution an den neuen Eigentümer übergeben wird. Der verkaufende alte Vermieter sollte hierzu das Einverständnis des Mieters einholen.

18 Was ist, wenn der Vermieter verstirbt?

Das Mietverhältnis wird mit den Erben fortgeführt. Diese haften weiterhin für die Rückzahlung der Kaution und müssen auch weiterhin für die ordnungsgemäße Anlage der Kaution einstehen.