Schönheitsrepara­turen, Renovierung, Schönheitsrepara­turklausel
- Wir erklären, was darunter zu verstehen ist.

Teilweise hält sich hartnäckig die allgemeine Vorstellung, der Mieter sei grundsätzlich für Schönheitsreparaturen zuständig.

Aber befragt man das Gesetz, ist es genau umgekehrt. Das Gesetz sieht nämlich vor, dass der Vermieter auch während des Mietverhältnisses für gleichbleibende Verhältnisse zu sorgen hat. All das folgt aus § 535 Abs. 1, Satz 2 BGB wenn es dort heißt:

„Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Das bedeutet nicht nur, dass das Dach eines Mietshauses dicht bleiben, die Heizung funktionsfähig und Fenster und Türen gebrauchsfähig bleiben müssen. Sondern auch die Wände in der Wohnung sollen in einem vertragsgemäßen Zustand bleiben. Das ist eine allgemeine Regelungen, die für alle Mietverhältnisse gilt. Also nicht nur für den Fall einer vermieteten Wohnung.

Der Vermieter einer Wohnung bedeutet das, dass er auch während des Mietverhältnisses immer wieder die Wände streichen soll.

Das wird bei Wohnraummietverhältnissen zumindest aus der Sicht der Vermieter als nicht praktikabel und auch nicht angemessen empfunden. Vielmehr soll der Mieter seine eigene Abnutzung des Raumes selbst bereinigen, indem er je nach #Bedarf seine Räume selbst streicht.

Aus diesem Grunde gibt es in Mietverträgen Schönheitsreparaturklauseln. Sie sollen dafür sorgen, dass der Mieter erforderliche Schönheitsreparaturen selbst erledigt.

Im Folgenden haben wir ein typische Schönheitsreparaturklausel tabellarisch zusammengestellt. Die mittlere Spalte enthält Klauselbestandteile, die von den Gerichten nicht akzeptiert werden. Die rechte Spalte enthält empfohlene Regelungsvorschläge.

Klauselbestandteil unwirksame Regelung empfohlene Regel

Abwälzungsklausel

Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen.

Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen.

Die Wohnung wird bei Vertragsbeginn renoviert übernommen.

Arbeitsumfang

Zu den vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen gehört

  • Tapezieren
  • Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken in weisser Farbe,
  • das Streichen der Fußböden oder -falls vorhanden- eine Grundreinigung des Teppichbodens
  • das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre,
  • das Streichen der Türen sowie der Fenster und der Außentüren.
  • Anstelle des Streichens der Fußböden gehört heute die Erneuerung des Teppichbodens.

Zu den vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen gehört

  • das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
  • das Streichen der Fußböden oder -falls vorhanden- eine Grundreinigung des Teppichbodens
  • das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre,
  • das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.
  • Anstelle des Streichens der Fußböden gehört heute die Grundreinigung des Teppichbodens zu den Schönheitsreparaturen

Fristenplan

Die Schönheitsreparaturen sind

  • in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
  • in Wohn- und Schlafräumen, Fluren alle 5 Jahre,
  • Dielen und Toiletten alle 5 Jahre und
  • in sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre

durchzuführen.

Die Schönheitsreparaturen sind

  • in Küchen, Bädern und Duschen alle 5 Jahre,
  • in Wohn- und Schlafräumen, Fluren alle 8 Jahre,
  • Dielen und Toiletten alle 8 Jahre und
  • in sonstigen Nebenräumen alle 10 Jahre

durchzuführen.

    Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

Quotenabgeltung

Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung eines Kostenanteiles nachkommen, der dem Zeitanteil seiner Nutzungsdauer im Verhältnis zu den nicht abgelaufenen Fristen entspricht.

 

Endrenovierung

Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben.

Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen der Schönheitsreparaturklausel seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind und der Grad der Abnutzung Schönheitsreparaturen erforderlich erscheinen lassen.

Was ist der Unterschied zwischen Schönheitsreparaturen und Renovierung ?

Der Begriff der Renovierung ist ein allgemein verwendeter Begriff, der die Erneuerung eines Hauses oder einer Wohnung erfassen soll. Dabei kann aber der Umfang der Renovierung unterschiedlich sein. Es gibt also keinem Maßstab für das was unter diesen Begriff fallen soll.

Renovierung

Wer seine Wohnung streicht und damit die Spuren des normalen Wohngebrauchs beseitigen möchte, kann also genauso von Renovierung sprechen wie derjenige, der Badezimmer, Küche und Heizung vollständig entkernt und neu errichten läßt und damit eine echte Verbesserung oder Aufwertung der Wohnung erreicht. Der Begriff der Renovierung meint also jede Art der Erneuerung einer Wohnung.

Schönheitsreparaturen

Dagegen meint der Begriff der Schönheitsreparatur etwas anderes. Er ist enger als der Begriff der Renovierung.

Schönheitsreparaturen bedeutet zwar auch ein Erneuern der Wohnung. Aber mit den Schönheitsreparaturen soll nur der normale Verschleiß beseitigt werden, der durch die normale Abnutzung einer Wohnung durch den Mieter verursacht wird.

Schadenbeseitigung

Damit grenzt sich der Begriff der Schönheitsreparaturen auch von der Schadensbeseitigung ab.

Wer in der Wohnung nur das macht, wozu er sie mit dem Mietvertrag angemietet hat, nämlich dort WOHNT, hinterlässt in der Regel nur Gebrauchsspuren. Auf die Beseitigung dieser Gebrauchsspuren sind die Schönheitsreparaturen gerichtet.

Wer hingegen die Substanz der Wohnung verletzt, der fügt ihr einen Schaden zu. Dessen Beseitigung stellt eine Schadensbeseitigung dar.

Beispiel:

Wer eine Wohnung mit einem Parkettboden anmietet, darf über den Boden gehen und dort seine Möbel aufstellen. Wenn danach kleinere Abriebstreifen oder kleinere Kratzer verbleien, hat er dem Parkettboden mietrechtlich keinen Schaden zugefügt.

Wer aber hingegen den Parkettboden mit Steinen in seiner Schuhsohle malträtiert oder wer versehentlich einen harten schweren Gegenstand fallen lässt und ihm eine Kerbe zufügt, der beschädigt ihn.

 

Was gehört zu den Schönheitsreparaturen ?

Ausgehend davon, dass Schönheitsreparaturen auf die Beseitigung von Gebrauchsspuren gerichtet sind, hat der Gesetzgeber mit § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) für den Bereich von öffentlich geförderten Wohnraum eine Definition geschaffen.

(Man nennt diese Gruppe von Mietwohnungen preigebundener Wohnraum.)

Aber auch bei preisfreiem Wohnraum ist für den Begriff der Schönheitsreparaturen die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) maßgeblich. Zu den Schönheitsreparaturen gehören danach

  • das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
  • das Streichen der Fußböden oder -falls vorhanden- eine Grundreinigung des Teppichbodens
  • das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre
  • das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.
  • Anstelle des Streichens der Fußböden gehört heute die Grundreinigung des Teppichbodens zu den Schönheitsreparaturen.

Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern.

Dieser Beschränkung liegt der Gedanke zugrunde, dass eine Belastung des Mieters mit Schönheitsreparaturen nur hinsichtlich solcher Arbeiten gerechtfertigt sein kann, mit denen eine typischerweise vom Mieter verursachte Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung beseitigt wird.

Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs "Schönheitsreparaturen" auf die in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert damit die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen.

(BGH, Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 210/08 )

Warum sollen nach den gängigen Mietverträgen die Mieter die Schönheitsreparaturen tragen ?

Das ist wohl eine Kostenfrage. Eine Endrenovierung ist für den Vermieter in der Regel teuer. Insbesondere bei kurzen Mietverhältnissen können die Renovierungskosten einen erheblichen Anteil der vereinnahmten Mieten aufzehren.

Aber es entspricht auch einer natürlichen Verantwortung der Mieter: Derjenige, der die Wohnung abwohnt, soll auch für die Herstellung des ursprünglichen Zustandes verantwortlich sein.

Das führt auch zu mehr Eigenverantwortung auf der Mieterseite: Wer sich darüber bewusst ist, dass er die Spuren seines Gebrauches selbst beseitigen muss, geht auch pfleglicher mit der angemieteten Sache um.

Wirksamkeitsprüfung durch das Gericht

Aber die Gerichte überprüfen regelmäßig die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln.

Hat der Vermieter ein vorgefertigtes Mietvertragsformular benutzt, so stellen die Vertragsklauseln allgemeine Geschäftsbedingungen dar, kurz AGB.

AGB unterliegen einer rechtlichen Vertragskontrolle und dürfen

  • den Mieter nicht unangemessen benachteiligen und
  • sie dürfen nicht überraschend sein.

Auf Grundlage dieser Gesetzesvorgaben haben die Gerichte eine Vielzahl von Klauseln und Klauseltypen für unwirksam erklärt.

Das Gegenstück zu allgemeinen Geschäftsbedingungen sind Individualvereinbarungen. Sie unterliegen keiner besonderen rechtlichen Kontrolle, so dass die Vertragsparteien frei und die Klauseln nicht für unwirksam erklärt werden können.

Warum werden Vertragsklauseln auf Wirksamkeit kontrolliert ?

Der Grund, weshalb die Gerichte Vertragsklauseln für unwirksam erklären können, sind die Schutzvorschriften des AGB-Rechtes gem. §§ 305 ff. BGB. AGB steht für Allgemeine Geschäftsbedingungen.

Diese bewirken, dass der Vertragsschluss durch ein vorformuliertes Klauselwerk geregelt wird.

In der Regel sollen sie die Regelungen des Gesetzes zugunsten desjenigen abändern, der die Allgemeinen Geschäftsbedingungen stellt.

So verändern die vom Gesetz vorgesehene Risikoverteilung und Haftung und erleichtern die Vertragsabwicklung zugunsten des Klauselstellers.

Darin liegt zugleich die Gefahr, dass der Verwender einseitige und/oder überraschende Regelungen gegenüber einem Verbraucher durchsetzen kann, die den Wertungen des Gesetzes widersprechen.

Daher besteht das Bedürfnis, allgemeine Geschäftsbedingungen einer Kontrolle zu unterwerfen und bestimmte Klauseln für rechtsunwirksam zu erklären.

Diesen Schutz sollen die §§ 305 ff. BGB ermöglichen.

Wann liegen AGB vor ?

Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nur dann vor, wenn sie einseitig von einer Vertragspartei gestellt wurden und so formuliert sind, dass sie für eine unbestimmte Vielzahl von Anwendungsfällen bestimmt sind.

Dabei reicht es aus, dass die Vertragsklauseln ihrem äußeren Anschein nach für eine Vielzahl von Fällen bestimmt sind.

Damit sind vorgedruckte Mietverträge immer Allgemeine Geschäftsbedingung und unterliegen damit immer der Klauselkontrolle der §§ 305 ff. BGB.

Macht es einen Unterschied, wenn der Mieter einen Vertragsvordruck stellt ?

Bei Wohnraummietverträgen sieht die Praxis so aus, dass die Vertragsformulare immer vom Vermieter gestellt werden. Würde es dem Mieter gelingen, ein eigenes Vertragsmuster zu stellen, welches der Vermieter akzeptiert, könnte er sich nicht auf den Schutz des AGB-Rechtes berufen.

Wenn also ein Mieter ein Mietvertragsformular in die Vertragsverhandlungen einbringen möchte, dann sollte er sich sicher sein, dass ihn sämtliche dort enthaltene Regelungen jedenfalls nicht schlechter stellen als das Gesetz.

Was sind Individualvereinbarungen ?

Demgegenüber liegen keine Allgemeinen Vertragsbestimmungen vor, wenn die Klauseln zwischen den Parteien individuell ausgehandelt worden sind. Man spricht dann von Individualvereinbarung. Aber die Anforderungen sind hoch. Als individuell ausgehandelt gelten Vertragsvereinbarungen nur,

  • wenn eine für den Vertragspartner nachteilige Regelung ernsthaft zur Disposition gestellt und
  • eine echte Gestaltungsfreiheit zur Wahrung der eigener Interessen eingeräumt wurde.

Das heißt: Der Vertragspartner muss die Möglichkeit erhalten, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Es muss daher der Inhalt der Klausel mit dem Vertragspartner diskutiert und ihm muss die ernsthafte Möglichkeit zur Einflussnahme gegeben worden sein.

  • Außerdem muss das individuelle Aushandeln auch in einem möglichen Gerichtsprozess bewiesen werden können.

Vor Gericht müsste dies der jeweilige Rechtsanwender beweisen. In der Praxis kommt dies äußerst selten vor, denn zumeist werden Mietvertragsregelungen dem Mieter nicht ernsthaft zur Disposition gestellt. Aber selbst wenn dies im Einzelfall schon einmal vorkommen sollte, wird dies der Vermieter nur schwerlich beweisen können. Er müsste den gesamten Verhandlungsverlauf zweifelsfrei dokumentieren können.

Falls sich ein Vermieter auf eine Individualvereinbarung berufen möchte, sollte er den Verhandlungsverlauf klar dokumentieren.

Was passiert, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist ?

Ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam, so kommt wieder die gesetzliche Regelung zum Tragen: Der Vermieter und nicht der Mieter sind für die Schönheitsreparaturen verantwortlich.

Das hat weitreichende Folgen:

  • Der Vermieter kann dann weder am Ende, noch während des Mietverhältnisses vom Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder eine nachholende Endrenovierung verlangen.
  • Der Mieter kann vom Vermieter auch während des Mietverhältnisses den Erhalt der Wohnung in einem renovierten Zustand verlangen. Bei Vertragsende kann er die vom Vermieter zumeist verlangte nachholende Endrenovierung verweigern.

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