Welche Konzepte gibt es für den Vermieter, die Last der Schönheits­reparaturen abzuwälzen ?

Klauselbestandteil Beispiel

Beschaffenheits­vereinbarung

Die Wohnung wird im renovierungsbedürftigen Zustand vermietet. Die Parteien vereinbaren, dass die durch den Wohngebrauch verursachten Abnutzungsspuren vertragsgemäß sind.
Freizeichnungs­klausel Der Vermieter ist nicht zu Schönheitsreparauren verpflichtet.
Abwälzungs­klausel Der Mieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Zuschlags­regelungen  

Welche Konzepte und Arten von Schönheitsreparatur­klauseln sind denkbar ?

Der Vermieter kann sein Ziel, sich seiner Erhaltungsverpflichtung zu entledigen im Kern auf drei Arten erreichen.

Arnold Lehmann-Richter hat auf dem Mietgerichtstag 2016 die drei Klauseltypen

  • Beschaffenheitsklausel
  • Freizeichnungsklausel und
  • Abwälzungsklausel

unterschieden. ( Arnold Lehmann-Richter, Beschaffenheitsvereinbarung, Freizeichnung oder Abwälzung - Anforderungen an wirksame Schönheitsreparaturklauseln in der Wohnraummiete )

Außerdem gibt es Vertragsgestaltungen, die einer möglichen Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel dadurch begegnen wollen, statt einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel

  • einen Mietzuschlag für Schönheitsreparaturen

zu erheben.

Beschaffenheitsklauseln

Einige Mietverträge versuchen das Problem der Schönheitsreparaturen durch Beschaffenheitsvereinbarungen zu regeln.

Treffen die Parteien eine wirksame Beschaffenheitsvereinbarung, ist der dabei vereinbarte Dekorationszustand vertragsgemäß.

Eine solche Klausel könnte so aussehen:

„Die Wohnung wird im renovierungsbedürftigen Zustand vermietet. Die Parteien vereinbaren, dass die durch den Wohngebrauch verursachten Abnutzungsspuren vertragsgemäß sind“

Eine solche Beschaffenheitsklausel kann auch einen erst zukünftig eintretenden Dekorationszustand für vertragsgemäß erklären; eine solche Regel ist kein (unwirksamer) allgemeiner Gewährleistungsausschluss. Sie ist aber nur wirksam, wenn die Regel erkennen lässt, dass nicht vom Mieter herrührende Abnutzungen des Dekorationszustands Teil der Beschaffenheitsvereinbarung sind.

( Arnold Lehmann-Richter, Beschaffenheitsvereinbarung, Freizeichnung oder Abwälzung - Anforderungen an wirksame Schönheitsreparaturklauseln in der Wohnraummiete )

Freizeichnungsklauseln

Was ist eine Freizeichnungsklausel und was sagen die Gerichte dazu ?

Eine Form von Schönheitsreparaturklausel ist die so genannte Freizeichnungsklausel. Dabei wird die aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB folgende Renovierungspflicht des Vermieters ausgeschlossen.

Eine Freizeichnungsklausel soll die Wirkung haben, dass dem Mieter der Mängelbeseitigungsanspruch aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB nicht zusteht.

Das Recht zur Minderung und fristlosen Kündigung bleibt dem Mieter wegen der halbzwingenden Regeln in § 536 Abs. 4 BGB, 569 Abs. 5 BGB dabei erhalten.

Ein Beispiel für eine reine Freizeichnung könnte so aussehen:

„Der Vermieter ist nicht zu Schönheitsreparauren verpflichtet.“

Etwas ausführlicher und klarer kann wie folgt formuliert werden:

„Die Pflicht des Vermieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wird ausgeschlossen. Dies gilt nicht für Mängel, die nicht auf den Mietgebrauch zurückzuführen sind; sie sind vom Vermieter zu beseitigen. „

(Nach Langenberg/Zehelein Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Rückgabe (Fn. 45) Anhang 1 Rn. 21)

Abwälzungsklausel

Mit einer Abwälzungsklausel wird versucht, den Mieter abweichend vom Grundsatz des Gesetzes (§ 535 Abs. 1, Satz 2, 2. Alt BGB), wonach der Vermieter zum Erhalt der Mietsache verpflichtet ist, zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verpflichten.

„Der Mieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.“

Derartige Klauseln werden für wirksam gehalten, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt bleiben:

Zunächst dürfen dem Mieter nicht mehr Pflichten auferlegt werden als den Vermieter nach § 535 Abs. 1 S.2 BGB träfen, etwa durch starre Renovierungsfristen oder die Pflicht zur Ausführung einer Endrenovierung;

Dem Mieter dürfen auch keine Renovierungspflichten auferlegt werden, die über den durch § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV geprägten Begriff der Schönheitsreparaturen hinausgehen, etwa in Form des Außenanstrichs der Fenster oder einer Parkettversiegelung;

dem Mieter darf während der Mietzeit die Gestaltung der Wohnung nicht diktiert werden, etwa durch die Verpflichtung, die Schönheitsreparaturen in hellen Farben auszuführen ;

zuletzt darf der Mieter nicht zur Beseitigung von Abnutzungsspuren verpflichtet werden, die er nicht veranlasst hat, etwa durch Überlassung einer unrenovierten Wohnung.

Kostenklausel: LG Berlin

Eine ähnliche Klausel hatte das Landgericht Berlin zu beurteilen.

„Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“

Das Landgericht hat diese Klausel für unwirksam erklärt, weil sich aus dem Mietvertrag kein Anhalt dafür ergibt, dass dem Mieter dafür ein entsprechender (finanzieller) Ausgleich gewährt wurde.

Die Klausel ist als reine Kostenklausel unwirksam

Denn dem Mieter wird bei einer Kostenklausel unter Zugrundelegung der „kundenfeindlichsten“ Auslegung die Möglichkeit zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen (vgl. BGH, Urt. v. 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877, juris Tz. 21); damit aber verliert die Überwälzung dieser Arbeiten am Maßstab des § 9 Abs. 2 Nr. 1 BGB a.F. (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) gemessen ihre innere Rechtfertigung. Das gilt umso mehr, als Schönheitsreparaturen ihrer Natur nach nicht zwingend die Ausführung durch einen Dritten bedingen und deshalb auch ein Vermieter nicht verpflichtet wäre, im Rahmen seiner Instandhaltungspflichten die Schönheitsreparaturen durch Vergabe an Dritte ausführen zu lassen, sondern nur ein bestimmtes Arbeitsergebnis, nämlich eine fachgerechte Ausführung in mittlerer Art und Güte, schuldet (vgl. BGH, a.a.O.).

(LG Berlin vom 9.3.2017 – 67 S 7/17 –)

Vornameklausel

Der BGH hatte noch 2004 eine Kostenklausel als Vornahmeklausel angesehen und sie für rechtmäßig gehalten

Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedarf, Verkehrssitte geworden, und die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrags sehen es als selbstverständlich an, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat (Senatsurteile BGHZ 92, 363, 368; 101, 253, 262); die Belastung des Mieters mit dieser Verpflichtung wird in aller Regel bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt (BGHZ 92, 363, 368). Zudem ist es weithin üblich, daß der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführt. Die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Abwälzung der Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat maßgeblichen Einfluß auf den "Empfängerhorizont" eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters. Vor diesem Hintergrund ist die Klausel nicht lediglich im Sinne einer Auferlegung von Kosten oder, wie es das Berufungsgericht als Möglichkeit aufgezeigt hat, als Freizeichnung des Vermieters, sondern - entsprechend der im Wohnraummietrecht üblichen Handhabung - im Sinne einer Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu verstehen. Hierdurch unterscheidet sich die Schönheitsreparaturklausel in § 11 Nr. 4 des Mietvertrags von vertraglichen Regelungen hinsichtlich der Kostenübernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter (Senatsurteil BGHZ 108, 1). Solche Klauseln werden von den Mietvertragsparteien übereinstimmend im Sinne einer Abwälzung lediglich der Reparaturkosten verstanden, soweit der Mietvertrag nicht ausdrücklich eine Vornahmeverpflichtung enthält (vgl. hierzu Senatsurteil BGHZ 118, 194). Hingegen weiß der Mieter bei einer solchen Bestimmung über Schönheitsreparaturen, daß er mit der Renovierung belastet wird, die Arbeiten aber auch selbst erbringen darf.

Daß der Beklagten nach dem Mietvertrag nicht nur die Pflicht zur Kostentragung, sondern auch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt werden sollte, ergibt sich des weiteren - unbeschadet der Frage, ob diese Klausel wirksam ist - aus § 5 Nr. 2 Satz 2 des Vertrags, wonach der Mieter sich unter anderem dazu verpflichtet, die Wohnräume in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Denn unter die Erhaltung der Mietsache (§ 536 BGB a.F., nunmehr § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), die nach dem Gesetz dem Vermieter obliegen würde, fällt auch die Vornahme der Schönheitsreparaturen.

(BGH, Urteil vom 14.07.2004 – VIII ZR 339/03)

LG Berlin: Vornahmeklausel ist unwirksam

Sofern die Klausel

„Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“

den Beklagten – entgegen ihrem ausdrücklichen Wortlaut, aber in Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung des BGH (BGH, Urt. v. 14.07.2004 – VIII ZR 339/03, NJW 2004, 2961) – nicht zur Kostentragung, sondern zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten sollte, ist sie wegen Verstoßes gegen die § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ebenfalls unwirksam.

Gemäß § 536 Abs. 4 BGB ist bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine zum Nachteil des Mieters von den § 536 Abs. 1 bis 3 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam. Diese Voraussetzungen sind bei (Formular-)Vereinbarungen, mit denen der Wohnraummieter einschränkungslos zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, erfüllt. Zwar regeln vom Vermieter gestellte Vornahmeklauseln nach ihrem Wortlaut lediglich die Verpflichtung des Mieters, im Einzelnen näher bestimmte Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache auf eigene Kosten auszuführen, deren Durchführung – wie bei Schönheitsreparaturen (vgl. BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594 Tz. 40) – gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB von Gesetzes wegen dem Vermieter obliegt. Bei der gemäß § 5 AGBG a.F. (§ 305c Abs. 2 BGB n.F.) gebotenen „kundenfeindlichsten“ Auslegung sind vom Vermieter gestellte Vornahmeklauseln indes dahingehend auszulegen, dass dem Mieter Gewährleistungsrechte nicht zustehen, sofern und solange er den ihm übertragenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten nicht nachkommt (vgl. BGH, Urt. v. 6. Mai 1992 – VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194, juris Tz. 18 (zu § 537 Abs. 3 BGB a.F.)). Das gilt nicht nur für die Abwälzung von Kleinreparaturen (vgl. dazu BGH, a.a.O.), sondern erst recht für die Auferlegung der – regelmäßig mit einem vergleichsweise deutlich höheren (Kosten-)Aufwand – verbundenen Schönheitsreparaturen auf den Mieter (vgl. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 535 Rz. 107; Kraemer, NZM 2003, 417, 418; Langenberg, NZM 2005, 801, 804). Dieser Auslegungsmaßstab entspricht der im Gewerberaummietrecht geltenden Auslegung formularvertraglicher Minderungsausschlüsse, die bei „kundenfeindlichster“ Auslegung nicht nur den auf § 536 Abs. 1 BGB gestützten Einbehalt der laufenden Miete, sondern über den Wortlaut der Vereinbarung hinaus auch Kondiktionsansprüche des Mieters ausschließen, die auf einer Minderung des Mietzinses beruhen (vgl. BGH, Urt. V. 12. März 2008 – XII ZR 147/05, NJW 2008, 2254 Tz. 17; Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497 Tz. 14).

Die vom BGH in der Vergangenheit bei der Auslegung von Formularverträgen vorgenommene Unterscheidung zwischen Kleinreparatur- und Schönheitsreparaturklauseln (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 19) rechtfertigt eine andere Beurteilung bereits deshalb nicht, weil sie im Verbands-, nicht jedoch im hier allein maßgeblichen Individualprozess erfolgte. Sie entspricht auch nicht mehr dem heutigen – und von der Kammer geteilten – strengen Maßstab des BGH bei der Anwendung der gesetzlichen Unklarheitenregel auf Formularvereinbarungen. Denn danach ist für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen Allgemeinen Geschäftsbedingung nicht nur im Verbandsprozess, sondern auch im hier gegebenen Individualprozess von mehreren möglichen Deutungen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594, juris Tz. 22). Damit kommt in den Fällen, in denen nach Ausschöpfung aller in Betracht kommender Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel zur Anwendung (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 20. Januar 2016 – VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Tz. 19).

(LG Berlin vom 9.3.2017 – 67 S 7/17 –)

Kritik an LG Berlin

RA Dr. Thomas Wedel weist darauf hin, dass das Landgericht Berlin über den Willen des Gesetzgebers hinweggehe, der der die Abwälzung der Schönheitsreparaturen Last auf den Mieter nicht ausnahmslos für unwirksam, sondern in – engen – Grenzen für zulässig erachtet habe.

Dabei habe sich das Landgericht der so genannten Andeutungstheorie bedient: „Die vorrangig am objektiven Sinn und Zweck des Gesetzes zu orientierende Auslegung kann nicht durch Motive gebunden werden, die im Gesetzgebungsverfahren zwar dargelegt wurden, im Gesetzeswortlaut aber keinen Ausdruck gefunden haben.“

(vergl. Dr. Thomas Wedel, ZMR 2017, 401)

Zuschlag für Schönheitsreparaturen

Es gibt Versuche, dem Problem von durch die Rechtsprechung für unwirksam erklärte Schönheitsreparaturen durch die Vereinbarung eines Schönheitsreparatur-Zuschlages Herr zu werden.

Wirksamer Zuschlag bei Vertragsbeginn

Im Mietvertrag kann ein Zuschlag für die vom Vermieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen ausgewiesen und wirksam in einem Formularmietvertrag vereinbart werden.

Denn die Ausweisung eines "Zuschlags Schönheitsreparaturen" hat für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung und stellt beide Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre. In beiden Fällen hat der Mieter den Gesamtbetrag zu entrichten und zwar unabhängig davon, ob und welcher Aufwand dem Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entsteht; es handelt sich mithin um einen bloßen (aus Sicht des Mieters belanglosen) Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist.

(BGH, Beschluss v. 30.05.2017 – VIII ZR 31/17)

Aber kein wirksamer Mietzuschlag bei einer Mieterhöhung

Anders sieht es aus, wenn der Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung einen Mietzuschlag für Schönheitsreparaturen durchsetzen möchte.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.

(BGH, Urteil vom 09.07.2008 – VIII ZR 181/07; BGH, Urteil vom 09.07.2008, Az.: VIII ZR 83/07)

Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie er der Klägerin vorschwebt, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen.

Einem weitergehenden Anspruch auf Erhöhung der Miete durch die Gewährung eines Zuschlags steht auch der Sinn und Zweck des § 558 BGB entgegen. Dieser geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen

Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden also die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von der Klägerin geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheits- und Kleinreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen.

(BGH, Urteil vom 09.07.2008 – VIII ZR 181/07; BGH, Urteil vom 09.07.2008, Az.: VIII ZR 83/07)

 

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