Die Staffelmiete nach § 557 a BGB

Übersicht

Das Wesen der Staffelmiete in Kürze zusammengefasst

Die Staffelmiete ist in § 557a BGB gesetzlich geregelt. Danach kann die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden.

In der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen.

Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Während der Laufzeit einer Staffelmiete sind

– Anpassungen der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 f. BGB und

– modernisierungsbedingte Mieterhöhungen nach § 559 BGB

ausgeschlossen.

Demgegenüber können aber während einer Staffelmiete die Betriebskostenzahlungen (Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale) nach § 560 BGB angepasst werden.

Die Staffelmiete kann zusammen mit einem Kündigungsausschluss vereinbart werden. Das Recht des Mieters kann danach für bis zu 4 Jahren ausgeschlossen werden, § 557a Abs. 3 BGB

Was ist der Zweck einer Staffelmiete und welche Interessen werden damit verfolgt ?

Der Vermieter ist bei der Anpassung der Miete an zukünftige Preisentwicklungen in seinen Möglichkeiten beschränkt. Er darf das Mietverhältnis nicht einfach kündigen, nur weil ihm die erzielte Miete zu gering erscheint.

Will er die Miete anpassen, bzw. erhöhen, kann er nur die ihm vom Gesetz eingeräumten Mieterhöhungsmöglichkeiten nutzen.

– Er kann die vereinbarten Mieten gem. §§ 558 BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen.

– Er kann die Betriebskostenumlage (Betriebskostenvorauszahlunge/Betriebskostenpauschale) nach § 560 BGB anpassen.

– Bei Modernisierungen kann eine Mieterhöhung nach § 559 BGB gerechtfertigt sein.

Diese Mieterhöhungsmöglichkeiten sind zum Teil mit erheblichem formalen Anforderungen verbunden, die es dem Vermieter schwer machen, die Mieten anzupassen.

In besondere die Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB erfordert die Einhaltung vieler Formalia.

Zudem ist eine gerichtliche Durchsetzung mit nicht unerheblichen Kosten und Risiken verbunden.

Demgegenüber kann es für den Vermieter vorteilhaft sein, wenn er die zukünftige Anpassung der Miete bereits im Mietvertrag selbst regeln kann. Dies kann

– mit einer Staffelmiete gem. § 557a BGB erfolgen oder

– nach § 557 BGB mit einer Indexmiete

Index- und Staffelmiete sind also probate Mittel für den Vermiete, die zukünftige Preisentwicklung der Mietwohnung zu regeln.

Muss der Mieter einer vom Vermieter in dessen Mietvertragsformular vorgegebenen Staffelmiete zustimmen ?

Grundsätzlich besteht für beide Mietvertragsparteien Vertragsfreiheit. Niemand kann gezwungen werden, einen Mietvertrag mit bestimmten Regelungen zu unterschreiben, die ihm nicht behagen.

Aber in der Regel haben die Vermieter in einem angespannten Wohnungsmarkt faktisch die Marktmacht, um die Modalitäten des Mietvertrages vorzugeben.

Aber der Mieter hat natürlich grundsätzlich das Recht, mit seinem Vermieter über die Vertragsbedingungen zu verhandeln. Bei einer vom Vermieter beabsichtigten Staffelmiete sollte sich der Mieter in jedem Fall die zukünftige Entwicklung der von ihm verlangten Staffeln anschauen.

Was bewirkt ein Kündigungsausschluss neben einer vereinbarten Staffelmiete und was ist zu seiner Wirksamkeit erforderlich ?

Das Kündigungsrecht des Vermieters z.B. wegen Eigenbedarfs kann jederzeit von den Vertragsparteien ausgeschlossen werden.

Dagegen kann das Kündigungsrecht des Mieters grundsätzlich nicht einseitig ausgeschlossen werden. Hierzu gibt es aber Ausnahmen.

Zusammen mit einer Staffelmiet-Vereinbarung kann das Kündigungsrecht des Mieters auch einseitig bis zu 4 Jahren ausgeschlossen werden.

Das kann individualvertraglich oder auch im Rahmen eines Formularmietvertrages erfolgen.

Davon unberührt bleibt immer das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist (vgl. etwa §§ 540 Abs. 1 Satz 2, 563 a Abs. 2 BGB).

individualvertraglicher Kündigungsausschluss

Ein befristeter Kündigungsausschluss ist in einem Wohnungsmietvertrag auch nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.06.2001 (BGBl. I S. 1149) durch Individualvereinbarung zulässig

(BGH, Urteil vom 14.06.2006 – VIII ZR 257/04; BGH, Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448)

Was bedeutet dabei individualvertraglich ?

Man unterscheidet zwischen einer formularvertraglichen Regelung, die mittels vorformulierter Vertragsbedingungen zustande kommt, und Individualvereinbarungen.

Formularverträge sind Allgemeine Geschäftsbedingungen, die nach dem Gesetz einer besonderen Kontrolle unterliegen. (§ 305 ff BGB)

Demgegenüber sind Individualvereinbarungen, die zwischen den Parteien ernsthaft ausgehandelt wurden, nicht keine Klauselkontrolle unterzogen, das ergibt sich aus § 305b BGB.

Der Kündigungsausschluss kann auch formularmäßig erfolgen

Allgemein kann im Rahmen eines formularmäßigen Mietvertrages ein Kündigungsverzicht nur beidseitig vereinbart werden, also wenn sowohl Mieter als auch Vermieter auf ihr Kündigungsrecht zeitlich befristet auf ihr Kündigungsrecht verzichten.

(BGH, Urteil vom 14.07.2004 – VIII ZR 294/03)

Der Kündigungsverzicht kann höchstens für vier Jahre vereinbart werden.

(BGH, Urteil vom 06.04.2005 - VIII ZR 27/04)

Auch ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.

(BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/04)

Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

(BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 3/05)

Nach § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Nach Abs. 4 ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Wie wird die Bindungsfrist bei einem vereinbarten Kündigungsverzicht berechnet ?

Bei der Beschränkung der Kündigungsrechte kommt es darauf an, wie lange der Mieter an den Vertrag gebunden wird und nicht, wann er erstmal eine ordentliche Kündigung aussprechen darf.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist zwar ein formularmäßiger Kündigungsausschluss dann gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet.

(BGH, Urteil vom 08.12.2011 - VIII ZR 86/10; Urteil vom 02.03.2011 - VIII ZR 163/10; BGH, Urteil vom 23.08.2016 – VIII ZR 23/16).

Daher hat der BGH formularmäßige Kündigungsausschlussklauseln für unwirksam erachtet, die den zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängern, indem sie bestimmen, dass eine ordentliche Kündigung erstmals "nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums" zulässig ist.

(BGH, Urteil vom 08.12.2011 - VIII ZR 86/10; Urteil vom 02.03.2011 - VIII ZR 163/10; BGH, Urteil vom 23.08.2016 – VIII ZR 23/16)

Zulässig ist aber eine Klausel, die die ordentliche Kündigung erstmals "zum Ablauf dieses Zeitraums" zulässt.

(BGH, Urteil vom 23.08.2016 – VIII ZR 23/16)

Kann jede beliebige Staffel vereinbart werden – welche Mieterhöhung kann dem Mieter zugemutet werden ?

Grundsätzlich besteht bei der Vereinbarung von Mietstaffeln Vertragsfreiheit.

Aber im Vergleich zur Indexmiete (§ 557 b BGB) und der sonst für Wohnraummietverhältnisse vorgesehenen Begrenzung der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB stellt sich die Frage, wohin sich die vereinbarte Staffelung im Verhältnis zur allgemeinen Wertentwicklung bewegt. Denn je nach vereinbarter Staffeln kann die Staffelmiete in ihrem Verlauf die ortsübliche Vergleichsmiete bei Weitem übersteigen.

Dann aber darf die Höhe der vereinbarten Staffeln nicht gegen die guten Sitten verstoßen.

Zudem darf die Miete nicht gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz verstoßen. Der Festlegung der Miethöhe setzt § 5 Wirtschaftsstrafgesetz gewisse Grenzen.

Danach ist es eine Ordnungswidrigkeit, wenn die Miete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und der Vermieter hierbei ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausnutzt. Diese Vorschrift gilt auch bei der Staffelmiete, und zwar sowohl für die Ausgangsmiete als auch für die einzelnen Mietstaffeln. Maßgeblich ist jeweils die ortsübliche Miete zu dem Zeitpunkt, ab dem die jeweilige Mietstaffel gelten soll.

Es stellt sich nur die Frage, zu welchem Zeitpunkt das Missverhältnis bewertet wird. Kommt es darauf an, dass die zukünftigen Staffeln bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegen die guten Sitten verstieß. Oder ist entscheidend, dass

Wie wirkt sich die Mietpreisbremse auf eine Staffelmiete aus ?

Die Bundesländer können Gebiete ausweisen, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit preiswertem Wohnraum gefährdet ist und in denen die Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen begrenzt ist. Zahlreiche Länder haben inzwischen Verordnungen zur Mietpreisbremse erlassen. In den von der Mietpreisbremse erfassten Gebieten darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Mietpreisbremse gilt auch für die Staffelmiete, und zwar sowohl für die Miethöhe bei Mietbeginn als auch für die einzelnen Mietstaffeln. Dies ist in § 557a BGB ausdrücklich geregelt. Daher darf die Ausgangsmiete in Gebieten mit Mietpreisbremse maximal zehn Prozent über der bei Vertragsschluss gültigen ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für die Mietpreisbremse bei den einzelnen Mietstaffeln ist jeweils die ortsübliche Vergleichsmiete zu dem Zeitpunkt maßgeblich, ab dem die jeweilige Mietstaffel gelten soll.

Beispiel: Staffelmiete unter Geltung der Mietpreisbremse

In einer Stadt mit Mietpreisbremse ist eine Ausgangsmiete von 700 Euro vereinbart. Zum 1.7.2017 soll sich die Miete laut Staffelmietvereinbarung auf 800 Euro erhöhen.

Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete am 1.7.2017 bei 720 Euro, ist unter Geltung der Mietpreisbremse nur eine Miethöhe von 792 Euro (720 Euro zuzüglich 10 Prozent) zulässig. Dies hat zur Folge, dass sich die Miete aufgrund der Staffelmietvereinbarung zwar zum 1.7.2017 automatisch erhöht, aber begrenzt auf den durch die Mietpreisbremse gedeckelten Betrag von 792 Euro.

Dieses Beispiel zeigt auch den Vorteil, der mit einer Staffelmietvereinbarung verbunden sein kann. Trotz Mietpreisbremse ist eine Erhöhung der Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus möglich. Bei einem Mietvertrag ohne Staffelmiete wäre eine Mieterhöhung durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt.

Diese Abweichung ist im Rahmen der Wertermittlung zu berücksichtigen, da auf Grund der zeitlichen Befristung jeder Staffelung langfristig nur von der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen werden kann. Im Regelfall dürfte eine Staffelmiete über der allgemeinen Preisentwicklung liegen, weshalb bei Anwendung eines Ertragswertverfahrens für die Zeit nach dem Ablauf einer Kündigungssperrfrist eine Minderung angemessen sein kann.

Wie sieht eine wirksame Staffelmietvereinbarung aus ?

 

- Schriftformerfordernis

Zunächst muss die Staffelvereinbarung schriftlich erfolgen. Schriftlich bedeutet nach § 126 BGB, dass beide Vertragsparteien auf ein und derselben Urkunde unterschreiben. Besteht eine Vertragspartei aus mehreren Personen, z.B. bei einer GBR oder auch bei Eheleuten, so müssen alle den Mietvertrag unterschreiben.

- Der Mietvertrag muss angeben, mit welchem Geldbetrag die einzelnen Staffeln vereinbart sind. Es genügt nicht, die Erhöhung der Staffel mit einem Prozentwert anzugeben.

- Jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert gelten.

- Längere Mietstaffeln als ein Jahr sind zulässig. Die einzelnen Staffeln müssen nicht gleich lang sein, es genügt, wenn jede Staffel mindestens ein Jahr unverändert gilt.

- Ein vereinbarter Kündigungsverzicht des Mieters darf höchstens 4 Jahre betragen.

Schriftform

Ist die gesetzliche Schriftform nach § 126 BGB einzuhalten und was bedeutet das ?

Nach § 157a Abs. 1 BGB kann eine Staffelmiete schriftlich vereinbart werden.

Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss

die Unterzeichnung durch eigenhändige Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichensder beider Parteien auf derselben Urkunde erfolgen.

Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.

Wird dies Schriftform nicht eingehalten, ist die Staffelmietvereinbarung insgesamt nicht wirksam.

Das kann leicht geschehen, wenn die Parteien während der Vertragslaufzeit mündlich oder stillschweigend abweichende Vreinbarungen treffen.

Solche Änderungsvereinbarungen genügte der gesetzlichen Schriftform aber nicht.

Die Schriftform des § 126 BGB ist zwingend, sie kann auch nicht mündlich oder durch schlüssiges Verhalten abbedungen werden und gilt auch für Änderungen der ursprünglich der Schriftform unterfallenden Abreden. (LG Berlin, Urteil vom 20.7.04 – 65 S 75/04 – )

Eine solche Formunwirksamkeit führt bei einer Änderungsvereinbarung grundsätzlich dazu, dass auch der ursprünglich formwirksam abgeschlossene Vertrag der Schriftform entbehrt (LG Berlin, Urteil vom 20.7.04 – 65 S 75/04 – ; BGH, Urteil v. 22.02.1994 -LwZR 4/93 ), weil wegen der Formungültigkeit der späteren Änderung der Gesamtinhalt des Vertrages nicht mehr in vollem Umfang von der Schriftform gedeckt ist.

Erhöhungsbetrag

Grundsätzlich sind die Vertragsparteien frei darin, die Höhe der Mietstaffeln zu bestimmen.

Anders als bei der Vergleichsmieterhöhung gibt es keine Kappungsgrenze.

Aber dennoch gibt es Grenzen.

Nutzt der Vermieter eine allgemeine Wohnungsknappheit aus und liegen die Mietstaffeln 20 Prozent und mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete, handelt es sich um Mietpreisüberhöhung. Eine solche Mietpreisüberhöhung ist eine Ordnungswidrigkeit und wird mit einem Bußgeld bestraft.

Nach § 134 BGB in Verbindung mit § 5 Abs. 1, 2 WiStG sind Mietzinsvereinbarungen nichtig, mit denen der Vermieter infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen unangemessene Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt sofern der geltende ortsübliche Mietzins hierbei um mehr als 20 % überschritten wird.

Für die Bestimmung der Grenzen der Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung ist davon auszugehen, daß nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch alle bei Vertragsschluß noch zukünftigen Staffelsätze an § 5 WiStG, § 134 BGB zu messen sind. (OLG Hamburg , Beschluss vom 13.01.2000 -4 U 112/99 )

Maßgeblich für die Frage, ob und in welchem Zeitpunkt der ortsübliche Vergleichsmietzins überschritten ist, kann nur der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der jeweiligen Staffel sein. (KG Berlin,

Beschluss vom 01.02.2001 - 8 RE-Miet 10411/00 )

Achtung Besonderheit:

Eine Besonderheit gilt aber, wenn die spätere Mietüberschreitung erst durch eine allgemeine Entspannung des Wohnungsmarktes begründet wird. Wenn zwar zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ein Wohnungsmangel besteht, aber dieser Mangellage nicht zur Vereinbarung einer preisrechtlich überhöhten Miete führt, kann § 5 WiStG ausgeschlossen sein.

Wenn nämlich die später eingetretene Mietzinsüberschreitung nicht auf dem - wenn auch bei bestehender Mangellage getätigten – Vertragsabschluss beruht, sondern auf einer allgemein so nicht erwarteten Entspannung auf dem Wohnungsmarkt und der damit verbundenen erheblichen Senkung des allgemeinen Mietzinsniveaus, dann greift § 5 WiStG nicht ein (KG Berlin, Beschluss vom 01.02.2001 - 8 RE-Miet 10411/00)

Wenn die Miete sogar 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, handelt es sich um Mietwucher. Das ist dann eine Straftat.

Je nach dem, wann der Staffelmietvertrag abgeschlossen wurde, wird er auch durch die Mietpreisbremse begrenzt.

Staffellaufzeit: 1 Jahr

Jede einzelne Mietstaffel muss mindestens ein Jahr lang laufen.

Die Staffeln können aber länger als ein Jahr sein.

Die Staffeln müssen nicht gleich lang sein, so dass der Mietvertrag auch unterschiedliche Staffeln definieren kann.

Was gilt, wenn eines der genannten Erfordernisse missachtet wird ?

Verstößt die Staffelvereinbarung gegen die genannten Vorgaben des § 557a BGB, so ist sie grundsätzlich insgesamt unwirksam. Denn nach § 557 Abs. 5 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Es gilt dann des gesetzliche Regelfall, wonach die Miete nur an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden kann. Dann allerdings kann der Vermieter auch wieder modernisierungsbedingte Mieterhöhungen durchsetzen. Unberührt bleibt natürlich die Anpassung der Betriebskostenumlage nach § 560 BGB, welche ja auch bei einer wirksamen Staffelmiete möglich bleibt.

Eine Besonderheit gilt bei Schriftformverstößen.

Was passiert, wenn die vereinbarten Staffeln auslaufen ?

Bei Ablauf der vereinbarten Staffeln kann die Miete nur abhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. §§ 558 f. BGB erhöht werden.

Gesetzliche Grundlage der Staffelmiete

§ 557a Staffelmiete

(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).

(2) 1Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. 2Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.

(3) 1Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. 2Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

(4) 1Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. 2Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. 3Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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