Grundsätzliche Unterscheidung zwischen Individualvereinbarung und vorformulierten Vertragsbedingungen

Individualvereinbarung

Unproblematisch kann der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch eine Individualvereinbarung verpflichtet werden. Das wurde oben bereits erläutert.

Vorformuliertes Vertragsmuster und AGB-Kontrolle

Wird aber die Schönheitsreparaturklausel in einem vom Vermieter vorformulierten Vertragsmuster geregelt, so handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung mit der Folge, dass die Schönheitsreparaturklausel einer AGB-Kontrolle unterliegt.

Was sagen die Gerichte im Einzelnen zu AGB-Klauseln ?

Die Rechtsprechung hat eine Vielzahl von Kriterien herausgearbeitet, unter denen Schönheitsreparaturklauseln als wirksam angesehen werden.

Die Klausel muss auf echte Schönheitsreparaturen beschränkt sein.

Zu den vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen können gehören:

• das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
• das Streichen der Fußböden oder -falls vorhanden- eine Grundreinigung des Teppichbodens,
• das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre,
• das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.
• Anstelle des Streichens der Fußböden gehört heute die Grundreinigung des Teppichbodens zu den Schönheitsreparaturen.

Summierungseffekt

Zu einem sogenannten Summierungseffekt kann es kommen, wenn an zwei Stellen im Vertrag Regelungen enthalten sind, die sich widersprechen. Die Folge ist, dass beide Regelungsteile insgesamt unwirksam sind.

Nach der Rechtsprechung des BGH können auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners führen.

(BGH, Beschluß vom 02.12.1992 - VIII ARZ 5/92)

Auch wenn zwei Regelungen oder Regelungsbestandteile

• in getrennten Paragraphen und mit unterschiedlichen Überschriften niedergelegt sind,
• sich aber gleichfalls mit Renovierungspflichten des Mieters befassen,
• und sich dabei inhaltlich nicht teilen lassen,

müssen sie ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß auch als zusammengehörig betrachtet werden.

Unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die entstehende Gesamtwirkung der Klauseln

Die Unwirksamkeit der Gesamtregelung kann sich dann zum einen daraus ergeben, dass beide Klauseln für sich betrachtet zwar wirksam sind, zusammen aber zu einer widersprüchlichen Gesamtregelung führen.

(BGH, Beschl. v. 02.12.1992 - Az.: VIII ARZ 5/92)

Unangemessene Benachteiligung bereits dann, wenn auch nur eine der Klauseln unwirksam ist.

Aber auch dann, wenn nur eine der beiden Klauseln für sich betrachtet unwirksam ist, führt dies zur Unwirksamkeit der aus beiden Klauseln bestehenden Gesamtregelung.

Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen (§ 307 BGB) nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen.

(BGH, Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02)

Keine starren Fristen

Mit Urteil vom 23. Juni 2004 hat der BGH seine Rechtsprechung dahin abgeändert und weiterentwickelt, dass die Wirksamkeit formularmäßiger Vornahmeklauseln einen flexiblen Fristenplan voraussetzt, der Mieter mithin auch nach Ablauf üblicher Fristen seit der letzten Renovierung nur dann renovieren muss, wenn der Erhaltungszustand der Dekoration es erfordert.

(BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03)

Unwirksame sind danach starre Fristenregelungen deren feste Zeitabläufe dem Mieter keine Möglichkeit lassen, z.B. einen geringeren Abnutzungsgrad, etwa nach einer seltenen Nutzung der Wohnung, einzuwenden.

Welche Fristen können als angemessene Regelfristen angegeben werden ?

Für alte Mietverträge, die vor dem 01.04.2007 abgeschlossen wurden hat der BGH die folgenden regelfristen für angemessen gehalten:

• Küchen, Bäder und Duschen (Nassräume): alle 3 Jahre
• Wohn- und Schlafräume (Trockenräume): alle 5 Jahre
• Flure, Dielen und Toiletten (Trockenräume): alle 5 Jahre
• Nebenräume: alle 7 Jahre

(BGH, Urteil v. 26.09.2007 – VIII ZR 143/06)

Für Mietverträge, die nach dem 01.04.2008 geschlossen wurden, hat der Bundesgerichtshof längere Fristen gefordert, ohne konkrete Größen zu nennen. Als angemessen könnten gelten:

• Küchen, Bäder und Duschen (Nassräume): alle 5 Jahre
• Wohn- und Schlafräume (Trockenräume): alle 8 Jahre
• Flure, Dielen und Toiletten (Trockenräume): alle 8 Jahre
• Nebenräume: alle 10 Jahre

Diese Fristen sind auch maßgeblich für die Anstriche von Fenstern, Türen und Heizungsrohre der jeweiligen Räume

(BGH Urt. v. 16.02.2005 – VIII ZR 48/04).

Endrenovierungsvereinbarung

Immer noch finden sich Klauseln in Altmietverträgen, die vom Mieter eine Renovierung bei Vertragsende verlangen. Solche Vertragsklauseln sind in der Regel unwirksam. Denn eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter dazu verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam.

Soll die Vereinbarung wirksam sein, muss also klargestellt sein, dass der Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur dann vornehmen muss, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen sind.

(BGH, Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02; BGH, Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97)

Der Vermieter kann also in seinen Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel aufnehmen und unterstellt, diese Klausel hält der aktuellen Rechtsprechung des BGH stand und ist wirksam, so kann der Vermieter vom Mieter bei Vertragsende einen Zustand der Wohnung verlangen, der einem Zustand entspricht, als habe der Mieter der Klausel entsprechend regelmäßig Schönheitsreparaturen durchgeführt.

Keine Quotenabgeltung

Mit so genannten Quotenabgeltungsklauseln sollte der Mieter dazu verpflichtet werden, einen bestimmten Kostenanteil zu übernehmen, wenn bei Vertragsende die für eine Schönheitsreparatur maßgeblichen Renovierungsfristen nicht abgelaufen waren und eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht bestand.

Die Kostenquote wurde dabei zumeist mit einem prozentualen Zeitanteil bezogen auf voraussichtliche Renovierungskosten angegeben.

Die Vorstellung war, dass wenn die in der Schönheitsreparaturklausel angegebenen Renovierungsfristen bei Vertragsende noch nicht abgelaufen waren und damit Schönheitsreparaturen nicht fällig oder nachzuholen waren, sollte der Mieter zeitanteilig an den hypothetischen Renovierungskosten beteiligt werden.

Seit der BGH-Entscheidung vom 18.03.2015 werden derartige Klauseln wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB als unwirksam angesehen.

(BGH, Urteil v. 18.03.2015 – VIII ZR 242/13)

Seine Entscheidung begründet der BGH damit, dass die Abnutzungsprognose für die Zukunft nicht sicher getroffen werden und der Mieter den auf ihn entfallenen Kostenanteil daher nicht verlässlich ermitteln könne.

Keine wirksame Übertragung von Schönheitsreparaturen in einem Formularmietvertrag, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und dem Mieter keine Kompensation dafür gegeben wird

Keine Beseitigungspflicht für Abnutzung des Vormieters

Mit Urteil vom 18.03.2015 hat der BGH entschieden, dass eine Schönheitsreparaturklausel für eine unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist.

Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

(BGH · Urteil vom 18. März 2015 · Az. VIII ZR 185/14)

Bei unrenovierten und renovierungsbedüftigen Wohnungen ist eine angemessene Kompensation erforderlich

Eine formularvertragliche Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung kann gleichwohl wirksam vereinbart werden, sofern die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungsspuren durch einen vom Vermieter gewährten Ausgleich kompensiert wird.

Die gilt nach dem BGH, wenn der Mieter damit so gestellt wird, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden.

Die Parteien können sich etwa dafür entscheiden, dass der Mieter zum Ausgleich für den Renovierungsaufwand für eine bestimmte Zeit weniger oder gar keine Miete zu entrichten hat.

(BGH · Urteil vom 18. März 2015 · Az. VIII ZR 185/14)

Darlegungs- und Beweislast für anfänglichen Renovierungszustand der Wohnung trägt der Mieter

Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung obliegt dem Vermieter als Klauselverwender, da es sich um besondere tatsächliche Umstände handelt, die eine Benachteiligung des Vertragspartners dennoch gerechtfertigt erscheinen lassen können.

(BGH · Urteil vom 18. März 2015 · Az. VIII ZR 185/14)

Keine Endrenovierungspflicht

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.

(BGH, Urteil vom 12.09.2007 – VIII ZR 316/06)